上海楼市“划时代”!商业用房将允许改建租赁住房

8月18日上午，据澎湃新闻披露：上海市静安区规划和土地管理局网正在对区内两宗商业性质用地规划调整进行公示。公示显示，根据编号为沪府规[2017]40文件批准的《上海市静安区市北高新技术服务业园区N070501单元控制性详细规划1、2、15、16、17、18、21、22街坊局部调整》，02-16-A和15-02地块原规划为商业地块将变更为四类住宅用地（R4），规划为社会租赁住宅。

 

更改性质后的02-16-A地块。图表来自：上海市

静安区规划和土地管理局网

更改性质后的15-02地块。图表来自：上海市静安区规划和土地管理局网

  尽管这两块地总面积只有0.1762平方公里，但千万别小看这次事件。首先，这两块地是在静安区。在上海最优质的地段改变土地属性建设租赁住房，可见上海对发展租赁住房的决心之强，之坚决。其次，今天的这个举动是上海对8月11日提出的"商改租”方案的落实，直接商业用地转变为居住用地，在这方面，上海是表率，这一举动具有划时代意义。因为在这之前，还没有哪个城市直接将商业用地转变为租赁住宅用地。

8月11日，上海住建委表示，将研究制订"商业用房改建为租赁住房”的实施细则，对于"类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目，也可以考虑转型为租赁住房。

结合今天上海的举动，可以得出的结论是：北京、上海、广州、深圳这些大城市不但可以将原先已经建起来的闲置商务办公场所改成租赁住宅，未来一些部分没有施工的商业用地也可以转变为租赁住宅用地，以加大租赁住房的供应。

越来越多的城市"商改租”

在上海之前，广州7月17日在《加快发展住房租赁市场工作方案》中，率先提出了"允许将商业用房等按规定改造成租赁住房”。

之后，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》）。

广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市被列入首批试点城市。

这份《通知》也明确提出鼓励"商改租”：要求积极盘活存量房屋用于租赁。鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等，按规定改建为租赁住房。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

今天，上海的"土地商改租”，只是一个开始，这种做法势必将推广到其他中心城市，后续北京、深圳、广州、成都、杭州、南京等热点城市将争相效仿，包括"土地商改租”、"房屋商改租”。这种做法，将直接动摇中心城市的房价和租金。

打压高房价、房租的最有效杀招

事实上，相比于各种"限限限”，"商改租”才是高房价和高房租的杀招。热点城市一方面通过"租售同权”来转移大城市人群的购房需求，另一方面增加租赁住宅的供应来满足这份需求。从供需两端来彻底解决高房价，这远大于"限买、限卖”对楼市产生的冲击。

中心城市有海量的商业用房，这些闲置的商业用房一旦全都转变为租赁用房投放到市场，将极大增加市场中租赁住宅供应，冲击中心城市的租金和房价。

中心城市为何有那么多闲置的商业用房呢？

近年来，在互联网的冲击下，实体店承受着巨大的冲击，首当其冲的就是写字楼和门店。导致中心城市已经建好的商业用房空置率越来越高，去库存周期也被越来越长。

上图是几个主要城市商业用房的消化周期，成都消化周期长达167.8个月，也即14年，去化周期最短的北京，也需要2年。这些房子闲置商业用房也是空间资源的浪费，现在转变它们的属性，变为租赁住房，能够更好更充分地利用这些资源。既然有这么多的限制房源，为什么不早点这样做呢？事实上，在这之前不但没有这样做，各地还纷纷禁止。

北京、上海、广州、深圳对此还特意出台了"限商政策”，主要是因为：

1、开发商拿商业用地费用较低，若通过商改居住，可以卖出和商品房一样的高价，一方面将哄抬房价，无助于房价降低，另一方面，还让政府收益减少，破坏了市场规则。此外，商办物业改为居住，存在消防、环保等多方面的隐患。

2、北京、上海这些城市人口压力较大，需要控制人口，而商改住则会增加人口流入，加剧大城市病。

现在政府又同意这样做，是迫于形势和市场需要。另外，政府同意的是"商改租”，也即商业用房可以改为租赁用房，而不是商品房。这有本质区别，如果商业用房改为商品房，这对于高价拿下居住用地的开发商不公平。而商改租后，将这些房子低于市场价出租，对于拿商业用地的开发商而言也没有什么怨言，毕竟他们当时拿地的时候，也没花多少钱。再者，这些房子有效利用总比闲置要好。

据数据显示，2016年年末商业用房待售面积为1.58亿平米，同期商品房待售面积为6.95亿平米。闲置商业用房是待售商品房的1/5。尽管这1.58亿不可能全都改为租赁住宅，但就凭这个占比，就算是部分转变属性进入市场，也将会对中心城市的房价和租金产生极大的平抑作用。

 

编辑：sx007

原标题：上海楼市“划时代”!商业用房将允许改建租赁住房

商用房产，上海楼市